[摘要] 虽然不断有二线热点城市出台调控政策，但并未出现市场当初所预测的那样，热点城市悉数收紧调控。不过专家表示，虽然当前市场整体仍旧面临去库存压力，但对于房价上涨过快的热点二线城市来说，调控收紧预期并未减弱。
虽然不断有二线热点城市出台调控政策，但并未出现市场当初所预测的那样，热点城市悉数收紧调控。不过专家表示，虽然当前市场整体仍旧面临去库存压力，但对于房价上涨过快的热点二线城市来说，调控收紧预期并未减弱。
部分城市调控收紧
又有一个热点二线城市收紧了楼市调控
近日，厦门连放“七招”全面收紧调控。根据厦门市国土房产局官网发布消息显示，将从居住用地供应、住房贷款政策、土地供后监管、商品房预售监管、保障性住房和公租房建设等方面采取一系列有效措施，促进厦门房地产市场平稳健康可持续发展。
其中，对市场影响大也是为直接的措施是信贷政策。根据厦门发布“限贷”新政，自7月15日起调整住房信贷政策，对于名下有一套房但未结清贷款的、或两笔及以上贷款记录的从原本执行40%首付提升到60%，而对有两笔贷款记录且未结清的则由原先的50%首付变为不可贷款。
另外，厦门对公积金贷款政策也作出调整。宣布首次申请住房公积金贷款购房，首付款比例不低于20%，贷款利率按公积金贷款基准利率执行；职工家庭第二次申请住房公积金贷款购房，首付款比例不低于50%，贷款利率按公积金贷款基准利率的1.1倍执行。停止向第三次及以上申请公积金贷款的职工家庭发放住房公积金贷款。
而在此前，已有部分二线城市出台了一系列政策收紧调控。如苏州、南京均出台了预售证“限价令”和土地拍卖“熔断令”，武汉下调公积金贷款额度，合肥先是禁止变相涨价，而后更是在6月21日率先出台了差别化信贷政策。
纵观上述城市，房价大涨是调控收紧的主要诱因。以厦门为例，数据显示，2016年6月，厦门商品住宅成交均价为2.8万元/平方米，仅次于深圳、上海和北京，排在第四位。此外，据新发布的70大中城市房价指数显示，2016年6月厦门房价环比上涨4.7%，排名第二，而在5月份更是以5.5%环比涨幅，在70城中高居。此外，截止到6月底，合肥、南京同比涨幅超过30%，超过北京和广州两大一线城市。
年中楼市出现异动
局部市场的过热，并不能代表楼市整体向好。三四线城市库存压力仍然很大，同时市场各项数据在6月底出现异动，这使得楼市前景出现了一丝隐忧。
虽然一线城市及部分二线城市目前并无去库存压力，但库存“重灾区”三四线城市，局面并未得到明显改善。数据显示，在6月份，监测的包括徐州、宁德、芜湖、惠州等在内的19个三四线代表城市商品住宅累计存销比为17.88个月。对此，业内人士表示，经过长达一年半的努力，目前仍未脱离供大于求的的境地，意味着去库存压力并未得到有效缓解。
有业内分析指出，随着传统淡季的到来，未来两到三个月内，楼市库存压力可能会上升。据中指研究院公布的数据显示，进入7月以来，市场成交状况出现明显下滑迹象，如在7月的第二周（7月4日至10日），包括北京、上海、南京、厦门等27个受监测的城市，成交量环比下滑32%，第三周（7月11日至17日）成交状况略有反弹，环比增幅仅6%。
而从宏观走势来看，进入6月份，包括需求和供应方面，同比增幅均出现不同程度的收窄现象。国家统计局公布的数据表明，销售面积和销售额的增幅出现收窄现象，2016年1～6月，商品房销售面积为64302万平方米，同比增长27.9%，增幅较1～5月收窄5.3个百分点；销售额为48682亿元，同比增长42.1%，较1～5月收窄8.6个百分点。
在供应方面，两个非常关键的指标即新房开工面积和房屋施工面积也出现回落。2016年1～6月房屋新开工面积为77537万平方米，同比增长14.9%，增幅较1～5月收窄3.4个百分点。房屋施工面积达67.0亿平方米，同比增长5.0%，增幅较1～5月收窄0.6个百分点。
调控收紧会否蔓延
面对这种情况，未来会不会有更多热点城市选择跟进并收紧调控？
从来自政府部门的表态来看，并未松口楼市调控。近日，国家发改委就宏观经济运行情况举行发布会，新闻发言人赵辰昕介绍，下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。
调控收紧在今年下半年会延续下去。中房指数研究院有关人士分析指出，下半年，地方政府更加注重差异化，因城施策也将更加具体细化，若一线及热点二线城市房价持续过快上涨，将有进一步措施出台以期稳定楼市，如加大供应。
而市场专家表示，虽然今年上半年并未出现大面积调控收紧现象，但这并非表明收紧调控步伐就此停下。业内人士坦陈，尽管上半年调控效果不及预期，但市场惯性和政策调控之间从来都是漫长的拉锯战，每一次真的都是“狼来了”，每一次市场参与者也都应当认真对待。
哪些城市可能性大？业内人士表示，政策收紧是大概率，主要可能会有10个城市收紧，比如说郑州、武汉、福州、天津等城市。此类城市主要为二线城市。但收紧也会考虑房企的感受，对于房企后续的经营策略和投资策略也会是政府部门愿意听取的内容。而记者也注意到，这些城市房价涨幅靠前、存销比已经低于10个月的合理水平，同时土地市场过热且地王现象频繁出现，已经出现明显过热现象。
会采取哪些调控手段？专家表示主要来自两个方面。业内分析指出，一方面放开供应侧，如调用未来土地供应指标，短时间内增加土地供应；再如加大保障性住房供应，增加廉租住房的覆盖面；三如调整土地规划指标，增加中小套型，改善供需矛盾等等。另一方面则是收紧需求侧，这方面政策手段更多，首先就是提升首付比例，从目前各大城市的首付执行情况来看，二套房首付比例多数在4成以下，仍有较大的提升空间，其他调控政策还有提高二套房贷款利率、降低公积金贷款额度、降低还贷收入比、暂停契税优惠政策等等。
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