[摘要] 阿宏在广州开了一家电子科技公司，2010年，已有一套房子的他想再买一套房用作员工宿舍。考虑到二套房首付较多，他借用亲弟弟阿林的名义，以120万元的价格在广州买了一套房。
阿宏在广州开了一家电子科技公司，2010年，已有一套房子的他想再买一套房用作员工宿舍。考虑到二套房首付较多，他借用亲弟弟阿林的名义，以120万元的价格在广州买了一套房。五年后，当阿宏把房子卖了后，其弟弟却认为这套房是哥哥送给他的，迟迟不把购房款全数还给哥哥。无奈之下，阿宏将弟弟告上法庭。记者昨日从广州市从化区法院获悉，阿宏的弟弟被判应退还全部购房款的判决已终审生效。
A “借名买房”惹出兄弟情仇
据阿宏回忆，自己1996年参加工作，1998年开始帮父亲清还家庭所欠的债务，一直到2005年才还清。2005年，阿宏在广州天河电脑城卖电子元器件积累了资金，创立了一家电子科技公司。创立公司后，家里要求他照顾弟弟们，于是就把几个弟弟从老家接到广州工作，还租了一套三室两厅的房屋用作公司职工宿舍。
2010年，广州房价飞涨，阿宏决定买一套房子作为公司的职工宿舍。由于当时阿宏和妻子两人的名下已有一套房产，根据当年的房产调控政策，购买二套房首付需七成，且贷款审批很难。出于对亲弟弟的信任，阿宏与阿林商量后，决定用阿林的名义来买房。
2010年11月26日，阿宏借用弟弟阿林的名义购买了一套房屋，签订了《房地产买卖合同》，房屋总价为120万元，采用涂销抵押后按揭付款的方式进行交易。合同签订后，阿宏先向卖家支付了5万元定金，并于次月向卖方支付了31万元的购房款，后来通过银行按揭贷款的方式向卖方支付84万元的购房余款。该房产于2011年1月完成过户手续，购房所产生的税费及每月银行按揭贷款均由阿宏负责偿还。房屋则一直由阿宏的两个弟弟阿林和阿源等人作为宿舍使用。
2015年3月，由于公司经营不善，急需资金，房子以160万元价格转让给了他人，交易于2015年6月完成。期间，交易款项先后转入了弟弟阿林的账户内，经阿宏多次催促，阿林才将其中的109万元还给阿宏，仍有51万元尚未返还。无奈之下，2015年8月，阿宏将弟弟起诉到广州从化法院，要求法院判令弟弟阿林返还出售位于广州市天河区的售楼余款51万元及银行同期贷款利息。
B 家人法庭作证直“撕”大哥
法庭上，阿宏表示，在购买涉案房屋前的一个月，自己将名下居住使用的房屋向银行抵押贷款，用于支付购买涉案房屋的首期款。在购买涉案房产过程中，弟弟阿林从未履行过任何支付款项的义务，因此实际出资人是自己，卖房的交易款也应归自己所有。为了证明其主张，阿宏向法院出示了自己的《个人贷款借款合同》，拟证明自己在购房前后已负债很多，资金拮据，不存在被告所述赠与涉案房屋事宜。
弟弟阿林则辩称，自己和哥哥不存在借名买房的情况，房屋权属人为自己，房屋购房款也属于自己，与哥哥无关。阿林说，自己在哥哥的公司中上班，长期以极低的工资打工，而阿宏作为兄长，承诺出资购买涉案房产赠与自己，赠与房款的基础是因为二人之间的兄弟关系，以及鼓励自己在哥哥公司任职，因此不同意阿宏的诉讼请求。
在法庭上，应被告阿林的要求，阿宏和阿林的父亲周某、弟弟阿源先后出庭作证。父亲周某称，原告是自己的大儿子，被告是二儿子，原告是将涉案房屋赠送给被告的，赠送后涉案房屋产生的物业费、水电费也是由被告承担。购买涉案房屋的房款是原告与被告及被告的未婚妻共同赚的钱。
原、被告的弟弟阿源称，自己2005年入职大哥阿宏的公司，生活费是800元，2010年的生活费是1000多元，没有工资。涉案房屋的购房款是大哥赠与二哥的。
对于弟弟的说法，阿宏表示，两证人证词雷同，皆由被告申请出庭作证，有串通做假证的嫌疑。阿林确实是在自己公司工作，2010年左右，弟弟阿林和阿源的净收入的工资是2000元至3000元左右，且为他们购买了社保，包括他们个人应缴社保部分也是公司负担的。其他非亲属的员工的工资差不多也是这个水平。不存在给他们极低工资的情况。自己也不可能还赠与其房屋。另外，对于父亲所说“物业费、水电费也是由被告承担”的情况，阿宏表示，居住人在居住过程中支付所产生的管理费和水电费等实属正常。
C 弟弟被法院判决退还购房款
从化法院经审理认为，由于原、被告双方未签订书面的借名购房协议，而原告和被告之间又是兄弟关系，出资行为仅是判断原告是否实际所有权人的证据之一，而非充分证据，仅有出资行为不足以证明原告和被告之间的真实意思表示即为原告借被告名义购房。
同时，被告认为原告赠与房款是因为被告为原告的公司工作且长年只获得了极低的工资收入，被告收入虽不高，但原告的公司也为其提供了住宿，与原告是否赠与资金购房没有必然关联性。被告申请其父周某、其弟阿源出庭作证以证明原告赠与被告房款购房的事实，由于阿源与原告之间尚有其他诉讼未解决，其提供的对原告不利证言证明力度较小，而周某的证言没有其他相关证据能与其结合形成证据链，仅有两证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，证明力度不足。因此，被告的证据不足以证明原告有赠与购房款为其买房的意思表示。
由于涉案房产登记在被告名下，按照物权公示公信原则，所有权人以登记为准，应当认定为被告。购房款及相关费用均是原告所出资，在原告明确表示并非赠与且被告没有充分证据证明购房款是赠与的情形下，被告取得该部分利益没有合法根据，原告和被告之间形成债权债务关系，原告有权要求被告退还原告因购买和出售涉案房产所支付的全部款项和相关费用。
法庭上，双方确认原告共支付首期购房款、按揭手续费、房屋契税、房地产交易手续费、房屋登记费、中介服务费39万余元；支付购房贷款月供本金和利息共24万余元；原告清偿银行贷款尾款79万余元，以上原告共支付143万余元。
从化法院一审判决，除了被告已返还给原告的109万元外，应再退还房款34万余元给原告。判决后，双方上诉到广州中院，近日，广州中院驳回上诉，维持原判。
法官说法
亲兄弟也应“明算账”
法官表示，由于原、被告双方未签订书面的借名购房协议，而原告和被告之间又是兄弟关系，出资行为仅是判断原告是否实际所有权人的证据之一，而非充分证据，仅有出资行为不足以证明原告所说的“借弟弟名义买房”的这一情况的真实性。无论是借名买房还是赠与行为都应当有充分的证据。
因此法官建议，亲兄弟明算账，对于房屋买卖等涉及财产数额较大的交易事项，还是应当以书面协议的方式将事项约定清楚，以免酿成兄弟失和、家庭破裂的悲剧。
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