[摘要] 中国楼市真是惊喜不断，政策层面持续释放信号。先是中央政治局会议定调抑制资产泡沫，后有证监会、央行就再融资市场及房企银行贷款设限，再就是今天（8月3日）上午，国家发展和改革委员会政策研究室在国家发改委官网挂出《更好发挥投资对经济增长的关键作用》文章，指出进一步促进房地产投资健康发展。
中国楼市真是惊喜不断，政策层面持续释放信号。先是中央政治局会议定调抑制资产泡沫，后有证监会、央行就再融资市场及房企银行贷款设限，再就是今天（8月3日）上午，国家发展和改革委员会政策研究室在国家发改委官网挂出《更好发挥投资对经济增长的关键作用》文章，指出进一步促进房地产投资健康发展。
一方面是要鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目，通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存。完善教育、医疗、商业等配套服务设施，提高住房吸引力。
另一方面是一、二线等住房供应紧张的城市，要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给，防范土地价格快速上涨。根据市场状况，适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例，合理规划住宅配建的商业设施面积。
在一系列政策“组合拳”的作用下，楼市去库存初见成效。
统计局数据显示，6月末商品房待售面积比3月末减少了2100万平方米；住宅待售面积相比去年年末减少1650万平方米。在市场分化加剧的背景下，部分二线城市和三四线城市的库存总量仍在高位。市场机构调查显示，沈阳和大连等城市虽然消化周期均有回落，仍高达19.5个月和22.6个月。对于城市吸附力不足、人口净流出的三四线城市而言，去库存压力依然很大。从结构来看，相对于住宅市场，商业地产存量过大、空置率高、租金低，成为“难啃的骨头”。截至6月末商业营业用房待售面积高达15263万平方米，同比激增23%。以红火的一线楼市上海为例，商业营业用房与写字楼可售面积总量逾1950万平方米，而商品住宅可售面积仅947万平方米。
关于下一步房地产市场的发展方向，发改委撰文中指出，下一步国家要因城施策，将进一步加大房地产调控力度，加大去库存力度，并防范土地价格快速上涨。发改委政策研究室针对房地产业提出了几点建议，归纳起来有这么几点：1.加快民营银行审批节奏。鼓励商业银行创新信贷产品和担保方式。2.因城施策加大调控力度。鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。3.鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目，通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存。4.完善教育、医疗、商业等配套服务设施，提高住房吸引力。5.一、二线等住房供应紧张的城市要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给，防范土地价格快速上涨。根据市场状况，适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例，合理规划住宅配建的商业设施面积。
文章表示，今年以来，民间投资和制造业投资增速持续下降，市场内生的投资增长动力疲弱，投资下行压力不容忽视；个别投资总量较大省份降幅扩大加剧，投资波动风险明显加大。下一步，必须坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，加快推进供给侧结构性改革，实施积极的财政政策，适度扩大总需求，加大“补短板”的力度，努力增加合理有效投资，同时要加大对重点地区和重点领域促投资、稳增长的工作力度，切实防范投资波动风险，更好地发挥投资对经济增长的关键作用。上半年，房地产开发投资46631亿元，同比增长6.1%，增速比1—5月回落0.9个百分点，比上年同期增速提高了1.5个百分点。在房地产开发投资增速有所回落的情况下，为了保证经济平稳较快增长，保持房地产市场投资的稳定至关重要。
老谢认为，国家发改委自2012年以来已经连续5年提出投资对经济增长的拉动关键作用，今年非常罕见的首次系统化、全面性的给出针对房地产去库存政策建议，说明房地产去库存是否成功，关系到经济大局。由于房地产对经济贡献率达到10%，如果包括近60个相关产业的贡献，拉动力上升到20%以上，表明房地产对稳定经济增长的重要性，中国经济已经离不开房地产。毫无疑问，房地产占到投资的30%以上，与政府基建、制造业形成投资三大支柱，成为稳定中国经济与走出底部的重要力量。在中国经济新旧动力转换的关键阶段，打赢去库存这场持久战，推动房地产市场健康发展，让房地产业成为宏观经济的“稳定器”，意义重大。
国家发改委事后又静悄悄的删除“择机进一步实施降息、降准政策”的货币政策建议，主要是受到央行的抗议与不符合中央去资产泡沫与去杠杆的意图及限制地王、控制房价的证监会、银监会等部门文件精神。不过，释放出货币政策难完全紧缩，未来可能会继续放宽的信号，因为中国经济增速放缓与下行压力持续不减，实体经济复苏困难。因此，不排除降准、降息会在三季末或四季度实施，稳定经济增长。
去库存是今年与未来几年中国楼市面临的严峻挑战，要做好打持久战的准备。房地产去库存是今年后5个月到未来二三年内，中央到地方主要的任务与工作，已经上升到国家高度。针对冷热不均的市场，下半年因城施策将成为楼市政策主流。对于库存仍较大的城市，千方百计去库存仍是王道，去库存的方式也鼓励创新。对于上半年市场过热的一线及热点二线城市，为缓解市场供需紧张局面，从土地供应侧入手调整，可谓抓住了“七寸”，因为面粉价格决定面包价格。事前防地价过快上涨胜于事后控房价。另一大值得关注的问题是，目前商业地产面临更为严峻的去库存问题。对此，发改委在政策建议中提出，要适度调整调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例。这也是对过去几年商业地产大干快上，各种规划不合理的一个纠偏。
老谢认为，由于城市分化与前期大多数城市商品房去库存效果不乐观及三四线城市住宅去库存困难、商业地产库存过剩，去库存楼市政策需要避免一刀切的差别化，通过分类调控，因城实策、一城一策的方式，尽可能大程度上消化库存。不过，从国家发改委去库存的政策建议看，除了删除了大亮优点、有力的去库存政策外，其他政策建议基本上是老调重弹，缺乏具体的政策与配套细则及法律、法规的支持，根本无法完全落地执行。从效果上看，国家发改委对去库存的政策建议，理论上讲，对去库存的市场心理预期具有一定的帮助，实质上是难以起到有效去库存的目的与作用。因此，总体上是心理预期作用大于市场实际效果，不要抱有太大的指望。这些大招没啥用，后还得炸。
三四线城市如何去库存，发改委开出几个“药方”，希望可以起到去库存与“托市”，不过效果要打打折扣，多数难全面落实。是政策内容基本为老生常谈没新意。无论是“发放购房补贴”、“先租后售”还是“与政府共有产权”等方式，已有个部城市实施，效果不好。因为钱与利润回报及模式、风险大等。第二是鼓励品牌房企通过品牌注消化库存，房企品牌输出与做“轻资产”思路受到法律、政策、模式、资源、经验、团队等利润的限制，需要完善的配套与措施支持，开展的案例不多。第三是“完善教育、医疗、商业等配套服务设施，提高住房吸引力”，这是房企无法做到，地方政府缺钱、缺指标等方面。
老谢认为，热点的一二线城市如何防止地价上涨、地王频现，发改委也开成几个建议。是“扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给，防范土地价格快速上涨”。这条对于一线城市来讲，基本行不通，因为缺地与资源稀缺，房企集中砸钱，土地补充一直作为大目标城市。虽然现在监管层一再透露消息，要收紧房企“钱袋子”，防范出地王，由于一线城市土地永远不够抢，出来一块宅地必定是区域地王。比如今天上午上海青浦区土地拍卖，17家房企抢夺的37-02宅地，终被首创以108%的溢价率拿下，3.11万元/平米的楼面价刷新了青浦单价地王。地块在郊区呦，距离上海市中心40公里，距离虹桥机场25公里，楼面价比两年前翻了一倍。
再看看河北保定，虽不是一二线，但处于一线城市之间，京津冀一体化的节点，昨天拍地吸引了万科、碧桂园、K2、隆基泰和等众多房企，一家房企直接加价3.7亿，导致竞拍“熔断”。按照市场目前看，一二线及周边土地市场仍然没有降温的迹象。第二是“适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例，合理规划住宅配建的商业设施面积”。这一条貌似在警示一二线商业的高库存。在上海，“宅地遭人哄抢，商用项目遇冷”情况很普遍，背后是上海的商办市场库存消化周期已经高达4.5年，去化压力很大。在北京，以望京板块为例，虽然住宅价格猛涨，但商业租金却每况愈下。而望京SOHO的租金仅约为6.6元/天/平米，而去年同期是11元/天/平米，跌的够狠。
老谢认为，总之，防范一二线楼市地王频出、房价暴涨，消化三四线楼市库存，发改委给出的这些“下一步”政策，没啥用。唯有房贷利息低扣个税与房贷首付、利率再下调及降准、降息等政策，是目前去库存强的政策，一定程度上可以化解三四线城市住宅库存、商业地产库存。如果还是保持现在这样的去库存政策，没有任何的政策调整，又不完全落实已出的政策，后的希望只能够寄托在“炸药包”身上，把卖不出去的库存房子统统炸了。因此，应该加快这些新的政策实施，同时执行好以前的政策，这才是好的去库存办法。
2016年7月14日，国家发改委就宏观经济运行情况举行发布会，透露下半年对楼市的调控将更注重因城施策，防止房价持续过快上涨。总体上看，当前房地产市场调控的主基调是去库存。下半年，针对市场分化的情况，有关部门将更注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨；对三、四线等商品房库存较大的城市，根据当地市场情况，采取有效措施，化解房地产库存。同时，以满足居民合理住房需求为目标，以解决城镇新居民住房需求为主要出发点，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，以建立购租并举的住房制度为主要方向，深化住房制度改革。在去库存方面，今年加大了棚户区改造货币化安置力度。今年1—5月棚改货币化安置101.6万户，占今年棚改开工量的36%，比去年同期高出20.3个百分点，比去年全年高出6个百分点。
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